26/08/2026
🏠 第二屋只能貸六成，真的只能多準備兩成自備款嗎？
其實，銀行看的不只你有幾間房，更重要的是：誰名下還有「購屋房貸」、貸款用途怎麼登記，以及房屋和借款人如何配置。
如果你正在買第二間房、準備換屋，這4個方向一定要先了解：
1️⃣ 成屋：現金買房後，再評估抵押增貸
2️⃣ 預售屋：檢查特定親屬間的換約空間
3️⃣ 先處理第一戶剩餘的「購屋房貸」
4️⃣ 夫妻分開盤點房屋、房貸與收入配置
另外，符合實質換屋自住需求的人，還可了解18個月換屋切結；若名下房屋或房貸來自繼承，也可能不計入央行規定的房屋數及房貸戶數。
每一種方法都有前提，還牽涉銀行審核、聯徵、稅務、產權與現金流，不能只看「能貸幾成」就下決定。
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「破解買第二間房只能貸六成」的四個方法｜
真正卡住你的，往往是名下那筆尚未清償的購屋房貸。
最近風哥拿著銀行試算表來問我：
「教練，我只是想換一間適合全家住的房子，第二間就只能準備四成自備款嗎？」
另一半接著說：
「如果總價2,000萬元，六成貸款只有1,200萬元，我們得拿出800萬元，差距太大了。」
依目前央行規定，自然人名下已有一戶購屋房貸，再申請第二戶購屋貸款，最高成數是六成。
但房貸戶數看的重點，是借款人名下有幾戶「購屋房貸」，不只看你名下有幾間房。
所以碰到第二屋資金問題，我通常不會只問「第二間怎麼貸」，而會先把名下房屋、借款人、擔保品、貸款用途與聯徵紀錄全部攤開。
有些人的結構一拆開，路就出現了。
》方法一：成屋可評估「現金買房，再辦抵押增貸」
如果資金足以先用現金完成交易，後續再拿房屋向銀行申請抵押貸款，銀行可能會依非購屋用途評估，與直接申請第二戶購屋貸款的科目不同。
實務上可談本利攤還，也可能有理財型房貸等選擇。
但這裡要畫重點：銀行會查實際資金用途、還款能力、擔保品條件與資金流向，不能先把「八成、20年、30年或只繳息」當成必然結果。先買再貸也代表你得先拿出整筆房款，現金成本要先算清楚。
》方法二：預售屋可檢查特定親屬間的換約空間
預售屋如果尚未交屋，可以先看是否符合配偶、直系血親，或二親等內旁系血親間移轉的例外，再向建商確認契約及辦理方式。
常見的思路，是由貸款條件較合適的親屬承接；若承接人收入較弱，再評估另一人擔任保證人，讓銀行重新計算收支比。
這一步不能只看貸款成數。
移轉是否符合規定、建商流程、贈與稅、資金往來與未來產權安排，都要一起確認。名字換了，責任也跟著換，別為了過房貸這一關，留下更大的家庭財務問題。
方法三：先處理第一戶的「購屋房貸」
有些人第一戶貸款看起來還有1,000萬元，拆開後可能是購屋房貸300萬元，加上後來增貸的非購屋貸款700萬元。
央行認定房貸戶數時，核心在購置不動產的房貸。若原有購屋房貸已取得清償證明，或抵押權完成塗銷，並經承貸銀行查證，就有機會排除該戶房貸的計算。
換句話說，你未必需要先清掉全部1,000萬元；該先向原銀行確認每一筆貸款的用途代號與剩餘餘額，再決定要清哪一筆。
這種情況下，新貸款最後能做到多少成、能否使用寬限期，仍要依名下房屋、申貸類型及銀行審核結果判斷。
方法四：夫妻分開盤點房屋與房貸配置
第二戶限制是以借款人個別計算，夫妻不會自動合併成同一個房貸戶數。
因此先生名下一戶購屋房貸、太太名下沒有購屋房貸，和兩戶都集中在同一人名下，結果可能完全不同。
如果房屋登記人、借款人與實際出資人彼此交錯，可以評估把原房貸調整回適合的人名下；收入較低的一方申貸時，也可再詢問配偶擔任保證人的可行性。
夫妻配置的重點，是把產權、債務、收入與稅務放在同一張圖上。不要只為了貸款成數臨時換名字，日後出售、繼承或婚姻財產安排都會受到影響。
另外再送你兩個常被忽略的出口。
第一個，是「換屋切結」。
如果名下已有一戶房貸，確實有換屋自住需求，可以和銀行切結：第二戶撥款後18個月內出售第一戶、完成產權移轉、清償債務並塗銷抵押權。符合條件者，第二戶可排除六成上限與無寬限期限制。
但18個月是硬期限。若違約，可能面臨取消寬限期、收回原應分期償還的本金及成數差額、追溯罰息與違約金。銀行也會依個案決定是否承作，不能等簽約後才去碰運氣。
但實務上銀行都會以各種理由「婉拒」，明查暗訪後，銀行的內部都不想淌這混水，因為誰去追第一屋有沒有賣掉？！沒賣掉要處罰，又是誰去處罰？！
第二個，是「繼承取得的房屋與房貸」。
依央行認定方式，因繼承取得的房屋，不計入名下房屋數；因繼承承受的房貸，也不計入房貸戶數。若你的第一間是祖產或繼承持分，申貸時要把財產資料、謄本與繼承證明備妥，請銀行依規定重新確認。
看完你會發現，第二屋六成並不完全是死棋，或許你的狀況，其實有路可走。
真正決定答案的，是誰持有房屋、誰背著購屋房貸、貸款用途怎麼登記，以及你準備用哪一條合法路徑完成交易。
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房貸沒有一套答案能套在所有人身上。簽約、移轉或清償前，先把自己的聯徵、財產、稅務與銀行條件逐項確認，省下來的可能不只兩成自備款，還有後面十幾年的現金流壓力。
