09/08/2026
Việt Nam chưa thể áp dụng ngay mô hình đánh thuế BĐS toàn dân theo kiểu Mỹ, trước hết do sự khác biệt về nguyên tắc tiếp cận tài nguyên đất đai, từ đó dẫn tới sự khác nhau căn bản về cơ cấu tiền lương.
Muốn đánh thuế tất cả BĐS thì phải nhìn tới 2 vấn đề
Thứ nhất là nghĩa vụ thế nào khi sử dụng một nguồn lực không do mình làm ra, và thứ 2 nghĩa vụ đó có thể hiện trong đồng lương được chi trả để thực hiện hay không?
Nghị quyết 21 của Đảng định hướng nghiên cứu chính sách tài chính, thuế đối với bất động sản nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; đồng thời áp dụng mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang để hạn chế đầu cơ.
Ngay sau khi định hướng này được đưa ra, nhiều ý kiến cho rằng Việt Nam nên học hỏi mô hình Mỹ - nơi mọi bất động sản đều phải nộp thuế hằng năm theo giá trị tài sản, phổ biến ở mức 1-3%.
Theo GS Đặng Hùng Võ, Việt Nam chưa thể áp dụng ngay mô hình này được .
Chúng ta cũng biết rằng trong nền kinh tế bao cấp, đất đai không có giá cả, giá trị và ai muốn sử dụng bao nhiêu đều do nhà nước quyết định. Nhưng trong nền kinh tế thị trường thì đất đai có giá cả, giá trị do các quy luật của kinh tế thị trường nên muốn tiếp cận đất đai, chúng ta phải trả tiền.
Đây là cơ sở để các quốc gia phát triển quan niệm: người sử dụng đất đai phải có nghĩa vụ thuế đóng góp công cho quốc gia, thể hiện trách nhiệm đối với quyền sử dụng đất. Và nghĩa vụ thuế phải được người sử dụng lao động chi trả trong tiền lương.
"Muốn đánh thuế BĐS như Mỹ thì trước hết điều kiện sống của người dân phải giống Mỹ. Quy định thuế cũng phải nhìn vào cơ cấu đồng lương."
Ông phân tích, tại các nước phát triển, tiền lương tối thiểu được thiết kế để người lao động có thể chi trả những nhu cầu thiết yếu, trong đó có như cầu sử dụng đất. Chỉ cần có việc làm, họ chắc chắn đủ khả năng duy trì nơi ở và thực hiện nghĩa vụ thuế.
"Ở các nước đó, người không có việc làm thì không thể chi trả. Nhưng đã đi làm thì chắc chắn chi trả được."
Trong khi đó, ở Việt Nam, tiền lương hiện chưa được cơ cấu như vậy. Chi phí nhà ở gần như chưa được phản ánh đầy đủ trong thu nhập của đa số người lao động.
Ông cũng cho rằng, ở phương Tây, đất đai được nhìn nhận là nguồn lực chung của toàn xã hội. Người sử dụng phải nộp thuế để nguồn thu đó quay trở lại phục vụ cộng đồng. Càng sở hữu nhiều bất động sản thì nghĩa vụ thuế càng lớn, vì vậy tâm lý mua nhà, đất chỉ để găm giữ chờ tăng giá gần như không phổ biến.
“Muốn đánh thuế như Mỹ, phải có cả thuế cao đối với bất động sản không do mình chi trả ”
Theo GS Đặng Hùng Võ, cơ cấu tiền lương mới chỉ là một trong những điều kiện để áp dụng thuế bất động sản toàn dân. Muốn vận hành mô hình như Mỹ, Việt Nam phải xây dựng đồng bộ nhiều chính sách khác, trong đó có thuế đối với tài sản BĐS không do tiền của mình tạo ra như nhận thừa kế và cho tặng.
Theo ông, tại Mỹ, các nước Bắc Âu, Australia, New Zealand, Hàn Quốc và nhiều nước phát triển khác, quyền sở hữu tài sản lớn luôn gắn với nghĩa vụ tài chính. Người được thừa kế hoặc nhận tặng cho bất động sản giá trị lớn có thể phải nộp thuế ngay khi tài sản được chuyển giao (nếu thuộc diện chịu thuế), và tiếp tục đóng thuế bất động sản hằng năm trong suốt quá trình sở hữu.
"Ở các nước đó, tài sản không do chính tay anh làm ra thì Nhà nước phải điều tiết."
Ông lấy ví dụ, nếu một người có thu nhập 10 triệu đồng/tháng nhưng được thừa kế căn nhà trị giá 25 tỷ đồng ở trung tâm thành phố, thì với mức thuế bất động sản khoảng 1% như tại Mỹ, riêng tiền thuế hằng năm đã lên tới khoảng 250 triệu đồng. Nếu không đủ khả năng chi trả, họ buộc phải bán tài sản.
Chính cơ chế này buộc người sở hữu phải chứng minh năng lực tài chính để duy trì tài sản, đồng thời khuyến khích thế hệ trẻ tự tạo dựng sự nghiệp thay vì phụ thuộc vào của cải cha mẹ để lại.
Bên cạnh đó, nhiều quốc gia còn sử dụng thuế thừa kế để điều tiết việc chuyển giao tài sản giữa các thế hệ. Chẳng hạn, Hàn Quốc áp dụng thuế thừa kế theo biểu lũy tiến từ 10% đến 50%, trong đó mức cao nhất chỉ tính trên phần giá trị di sản chịu thuế vượt 3 tỷ won sau khi đã trừ các khoản miễn giảm, chứ không áp dụng cho toàn bộ tài sản.
Trong khi đó, ở Việt Nam và nhiều nước châu Á, nhà đất từ lâu được xem là tài sản tích lũy để truyền lại cho con cháu. Theo GS Võ, nếu áp dụng ngay mô hình thuế bất động sản như Mỹ trong khi chưa có cơ chế thuế thừa kế tương ứng và thu nhập của người dân còn thấp, rất nhiều người sẽ không đủ khả năng duy trì tài sản do chính cha mẹ mình để lại.
Vì vậy, theo ông, thuế bất động sản chỉ là một mắt xích trong cả hệ thống chính sách. " Nghị quyết 21 dùng từ 'nghiên cứu xây dựng lộ trình', tức là phải tìm ra cách làm phù hợp. Ra một sắc thuế mà người dân không có khả năng thực hiện thì không thể thành công."
Theo: PV Trương Thu Hường - Nhịp Sống Thị Trường
