31/08/2026
營利事業出售多筆適用房地合一稅之房地，且屬於分開計稅合併報繳者，其交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除
財政部中區國稅局表示，依所得稅法第4條之4及第24條之5規定，營利事業出售105年1月1日以後取得之房屋、土地，其交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額，並按房地持有期間不同，適用45%、35%或20%稅率分開計算應納稅額，合併報繳。營利事業出售多筆適用前述規定計算之當年度房屋、土地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除。
該局進一步說明，依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。其前開交易所得減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額。另外，營利事業如交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，則以前述計算之房地交易所得額，減除上開公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以0計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
該局舉例說明，國內A公司112年度交易B、C及D等3筆房地，分別產生房地交易所得新臺幣（下同）100萬元、交易損失60萬元及交易所得50萬元，按房地持有期間核認應適用之稅率分別為20%、35%及45%，土地漲價總數額均為零，因當年度並無適用相同稅率之房地交易所得可減除，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，所以損失60萬元可以自行選擇先減除適用較高稅率45%之所得50萬元，再減除適用稅率20%之所得10萬元。若尚有未減除餘額，得自交易年度之次年起10年內之房屋、土地交易所得減除。
https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=489df48e033e4da8a80b52a09d7644f4
