13/11/2025
📉 WeWork
47 mld USD, Chapter 11.
Jak podnajmowali poniżej kosztów i dlaczego każdy startup to powtarza...
Styczeń 2019r. ich wycena to 47 miliardów dolarów. 500 biur w 100 miastach.
10 tysięcy pracowników. 15 milionów m2 pod najmem.
Przychody 1,8 mld USD. WeWork - „przyszłość pracy”.
Listopad 2023 Chapter 11: 18 miliardów długu. 4 miliardy gotówki. Wycena poniżej 1 miliarda.
Model biznesowy, strata wbudowana od początku.
WeWork podpisywał 10-15 letnie umowy najmu po 47 - 55 USD za m2 miesięcznie. Płacił z góry, bez możliwości rezygnacji.
Podnajmował biura startupom i freelancerom na 1-12 miesięcy po 35 - 40 USD za m2.
Strata: 7 - 15 USD na każdym metrze, od pierwszego dnia.
Przykład: 1000 m² w Londynie:
- Płacą: 50 000 USD/miesiąc
- Podnajmują: 38 000 USD/miesiąc
- Strata: 12 000 USD/miesiąc → 144 000 USD rocznie na jednym biurze.
Dlaczego podnajmowali poniżej kosztów?
1. Strategia „land and expand”.
„Zajmij rynek, potem podnieś ceny”. W 2018 roku 80% biur zajętych, ale marża ujemna.
2. Inwestorzy płacili za metry, nie za zysk.
SoftBank "wlał" 18,5 miliarda USD, ale postawił warunek: im więcej m2, tym wyższa wycena. Zysk? Nieistotny.
3. Wiara w efekt sieci.
„Jak będziemy mieli 50% rynku, klienci zapłacą 60 USD”. Nie zapłacili. Wybrali Regus, IWG, coworking lokalny.
4. Koszty poza kontrolą:
- 500 milionów USD rocznie na marketing - Super Bowl, samoloty.
- Prywatny odrzutowiec Gulfstream G650 dla CEO.
- Imprezy za 60 milionów USD - WeWork Summer Camp.
Liczby - strata na każdym biurku:
- 2018: strata 12 USD/m2.
- 2019: strata 18 USD/m2.
- 2022: strata 15 USD/m2.
15 mln m2 × 15 USD straty = 2,7 mld USD rocznie.
Koniec gry:
- 2020: COVID – 50% biur pustych.
- 2021: SoftBank odmawia refinansowania.
- 2023: Chapter 11 – zamknięcie 480 z 780 biur.
- 2024: wycena poniżej 500 mln USD.
WeWork płacił 47 USD za m2, podnajmował po 35 USD, strata gwarantowana od pierwszego dnia.
A czy Twój model zarabia na każdym kliencie, czy tylko na wizji?