20/07/2026
Kontenery telekomunikacyjne poza definicją budynku. Wyrok NSA z 21.01.2026 r., III FSK 1052/24
Telekomunikacyjne kontenery, ze względu na brak trwałego związania z gruntem, nie spełniają przesłanek definicyjnych budynku w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych 1 – dalej u.p.o.l. – przez co podlegają kwalifikacji jako budowle do celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Orzeczenie wpisuje się w kształtującą się linię interpretacyjną, która nabrała szczególnego znaczenia po zmianach przepisów obowiązujących od 1.01.2025 r. Sprawa ma wymiar praktyczny, ponieważ dotyczy zagadnienia powszechnego w wielu branżach – od telekomunikacji, przez budownictwo, po logistykę.
Przedmiotem sporu była kwalifikacja kontenerów telekomunikacyjnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Organy podatkowe dążyły do objęcia ich podatkiem od nieruchomości, wskazując na ich funkcję oraz sposób wykorzystania. W praktyce często przyjmowano, że skoro obiekt odgrywa określoną rolę gospodarczą i jest wykorzystywany w sposób zbliżony do budynku, to powinien zostać uznany za budynek lub przynajmniej budowlę. Takie podejście prowadziło do rozszerzającej wykładni przepisów, która nie zawsze znajdowała oparcie w literalnym brzmieniu definicji ustawowych.
Organy podatkowe nie podzieliły stanowiska podatnika, jakoby za trwałość związania z gruntem uznawało się takie posadowienie obiektu, które zapewnia mu stabilność i umożliwia przeciwstawienie się czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować jego przesunięcie bądź przemieszczenie w inne miejsce. Jeżeli bowiem trwale związany z gruntem jest obiekt, który opiera się warunkom atmosferycznym, to każdy obiekt mógłby być uznawany za trwale związany z gruntem z uwagi na okoliczność, że każdy obiekt budowlany musi odpowiadać normom budowlanym dotyczącym stabilności konstrukcji. Organ podkreślił, że kontenery expressis verbis zostały wymienione w art. 3 pkt 5 ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane 2 – dalej pr. bud. Tymczasowym obiektem budowlanym może być zarówno budynek, obiekt małej architektury, jak i budowla. Powyższe wynika wprost z art. 3 pkt 1 pr. bud. Z uwagi na okoliczność, że wykluczono zakwalifikowanie kontenerów do budynków, jak również – z oczywistych względów – do obiektów małej architektury, pozostała jedynie ich kwalifikacja do budowli. Zgodnie natomiast z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 13.12.2017 r. 3 kwalifikacja kontenera telekomunikacyjnego jako tymczasowego obiektu budowlanego do kategorii budynków lub budowli w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 lub 2 u.p.o.l. zależy od jego trwałego związania z gruntem lub braku takiego związania.
Ostatecznie organ odwoławczy w ślad za organem I instancji uznał, że sporne kontenery nie są trwale związane z gruntem, a przez to nie można ich zakwalifikować do budynków w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach 4 oddalił skargę wywiedzioną od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach. Zauważono, że ustawa – Prawo budowlane definiuje pojęcie obiektu budowlanego poprzez definicję zakresową pełną, natomiast w definicji budowli zawartej w art. 3 pkt 3 pr. bud. wskazano, że wymienione w katalogu rodzaje obiektów budowlanych stanowią grupy rozłączne – każdy obiekt budowlany może być zaliczony tylko do jednej z kategorii (budynków, budowli lub obiektów małej architektury). Jednocześnie ustawa o podatkach i opłatach lokalnych rozszerza definicję budowli o urządzenie budowlane.
W ocenie Sądu organy zasadnie dokonały ustaleń faktycznych na podstawie informacji przedstawionych przez biegłego, których skarżąca skutecznie nie zakwestionowała. Następnie samodzielnie dokonały oceny ustalonego w sprawie stanu faktycznego – przyjęły, że kontenery telekomunikacyjne nie są trwale związane z gruntem. Zaznaczono, że jakkolwiek elementy konstytuujące normatywną definicję budynku są pojęciami prawnymi, a zatem nie wymagają dowodzenia, dokonanie ocen prawnych w tym względzie wymagało poczynienia prawidłowych ustaleń faktycznych, co miało miejsce w sprawie. Sąd zauważył – w ślad za opinią biegłego zgromadzoną w sprawie – że w wyniku odkrywek stwierdzono, iż rama fundamentowa spoczywa bezpośrednio na podłożu gruntowym żwirowo-piaskowym lub piaskowym. Nie stwierdzono innych elementów, które oprócz ramy stalowej mogłyby pełnić funkcje fundamentu. Biegły dokonał także oględzin zdemontowanego kontenera, który znajdował się w siedzibie spółki, co umożliwiło sprawdzenie konstrukcji kontenera bez ramy fundamentowej. Z ustaleń biegłego wynikało, że kontenery posiadają ramy z profili stalowych, które pełnią funkcję fundamentu. Ramy te stanowią najniższy element obiektu i przez nie przekazywane jest obciążenie na grunt. Kontener spoczywa na wymienionym fundamencie jedynie za pomocą siły grawitacji oraz siły tarcia. Nie istnieją dodatkowe elementy łączące, kotwiące kontener z elementem fundamentowym. Kontenery mogą w łatwy sposób zostać przeniesione w inne miejsce. W tym celu wystarczające jest odłączenie przyłącza kablowego, a następnie przeniesienie za pomocą dźwigu. Co istotne, czynność ta może zostać dokonana bez uszkodzenia obiektu. Zarówno montaż, jak i demontaż kontenerów należy zaliczyć do łatwych czynności, na co ma wpływ sposób ich zaprojektowania. Z opinii wynika również, że wokół kontenerów położono opaski obwodowe wykonane z obrzeży betonowych wypełnionych materiałem żwirowym lub z betonowych płyt chodnikowych. Opaski te pełnią funkcję ochronną elewacji, rozdzielają obiekt od pozostałej części nieruchomości, najczęściej zagospodarowanej w formie trawników.
Powołując się na wypracowaną w orzecznictwie definicję sformułowania „trwałe związanie z gruntem”, Sąd I instancji podzielił ocenę, że kontenery nie są trwale związane z fundamentem, albowiem spoczywają na nim wyłącznie dzięki siłom grawitacji i tarcia. Za bez znaczenia uznano fakt, że stalowe ramy fundamentowe są w mniejszym lub większym stopniu zagłębione w gruncie. Jak zwrócił uwagę biegły, zagłębienie ramy w gruncie mogło być wykonane celowo od samego początku lub podłoże gruntowe mogło nie zostać odpowiednio przygotowane, co z czasem spowodowało samoistne osiadanie obiektu pod jego własnym ciężarem i jego zagłębienie w gruncie. Sąd uznał, że jakkolwiek w kontrolowanej sprawie kontenery od długiego czasu są stabilne i opierają się czynnikom zewnętrznym, sposób ich powiązania z gruntem nie jest trwały. Wskazana stabilność i opieranie się czynnikom zewnętrznym jest – jak uznał biegły w opinii – skutkiem tego, że wielkość i ciężar obiektów wraz z ich wyposażeniem są na tyle duże, iż nie jest konieczne stosowanie dodatkowych elementów łączących konstrukcję z fundamentem.
Sąd podzielił stanowisko organów, że brak trwałego związania z gruntem kontenerów telekomunikacyjnych wyłącza możliwość zakwalifikowania ich jako budynków. Z przepisów prawa budowlanego wynika, że tego rodzaju obiekty budowlane są kwalifikowane jako obiekty tymczasowe. Z uwagi na pełnione przez nie funkcje brak jest podstaw do uznania ich za obiekty małej architektury, więc stanowią one budowlę w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. Dla przyjętej kwalifikacji bez znaczenia pozostawała też okoliczność, że kontenery od wielu lat znajdują się w jednym miejscu. Wystarczające dla zakwalifikowania obiektów do budowli było ustalenie przez organy, że obiekty kontenerowe są niepołączone trwale z gruntem. Wskazane kryteria, w tym wyszczególnione w art. 3 pkt 5 pr. bud., nie muszą wystąpić łącznie.
Sprawa trafiła do NSA, który nie podzielił stanowiska prowadzącego do rozszerzającej wykładni przepisów i wyraźnie podkreślił, że decydujące znaczenie ma spełnienie przesłanek wynikających z przepisów, a nie funkcja obiektu.
W szczególności Sąd zwrócił uwagę na konieczność istnienia trwałego związania z gruntem jako warunku uznania obiektu za budynek. Sam fakt ustawienia kontenera na określonym terenie oraz jego wykorzystywania przez dłuższy czas nie przesądza jeszcze o spełnieniu tej przesłanki.
W uzasadnieniu wyroku NSA zaakcentował, że trwałe związanie z gruntem powinno być rozumiane jako fizyczne, rzeczywiste zespolenie obiektu z podłożem. Nie wystarcza tu ani ciężar konstrukcji, ani jej stabilność, ani nawet posadowienie na utwardzonej powierzchni. Kluczowe jest to, czy obiekt został w sposób trwały przymocowany do gruntu, w szczególności poprzez fundamenty lub inne rozwiązania konstrukcyjne uniemożliwiające jego łatwe przemieszczenie. Mobilny charakter kontenera przemawia przeciwko uznaniu go za budynek w rozumieniu przepisów podatkowych.
W konsekwencji NSA uznał, że kontenery telekomunikacyjne, które nie są trwale związane z gruntem, nie spełniają definicji budynku.
Komentowane orzeczenie ma istotne znaczenie systemowe, ponieważ przypomina, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają wyłącznie obiekty mieszczące się w ustawowych kategoriach budynków lub budowli. Nie jest dopuszczalne rozszerzanie tych kategorii wyłącznie na podstawie funkcjonalnego podobieństwa do innych obiektów.
Wyrok wzmacnia pozycję podatnika w sporach z organami podatkowymi. W szczególności przedsiębiorcy wykorzystujący kontenery jako zaplecze techniczne, magazynowe czy biurowe zyskują argument, że brak trwałego związania z gruntem może wyłączać obowiązek podatkowy. Jednocześnie rozstrzygnięcie to ogranicza możliwość stosowania przez organy wykładni rozszerzającej, która w praktyce prowadziła do obejmowania podatkiem obiektów nieprzewidzianych wprost przez ustawę.