23/08/2022
Qué debe contener un contrato de arrendamiento
Cuántas veces hemos oído a algún amigo o familiar decir que va a la papelería a comprar un contrato de arrendamiento porque va a rentar una casa o departamento a otra persona, o peor aún, que como se trata de un conocido, no hace falta hacer dicho contrato.
Lamentablemente, casos como éstos son muy comunes en todo el país, los propietarios rentan inmuebles a otras personas sin firmar un contrato o con “machotes” comprados en la papelería poniendo en riesgo su patrimonio.
En el proceso de rentar una casa o un departamento, es muy importante saber elegir quién será nuestro inquilino, pero lo es mucho más, contratar la operación de la manera correcta a través de un documento que establezca todos los acuerdos necesarios para proteger a cada una de las partes.
El contrato de arrendamiento residencial es un documento legal muy importante necesario para poder defender los derechos de propiedad y/o de uso sobre un inmueble. Este documento debe contener cierta información para la protección de las partes involucradas, en especial, para el dueño de la propiedad, que es quien corre el mayor riesgo.
Habitar una vivienda que cumpla con nuestras expectativas y necesidades es muy satisfactorio. En caso de que este inmueble sea rentado, es indispensable contar con un contrato de arrendamiento que defina las condiciones a través de las cuales ambos contratantes se obligan recíprocamente, uno, a conceder el uso y goce temporal de una cosa y, el otro, a pagar cierto precio por ese uso o goce.
Especialistas en el terreno inmobiliario comentan que hasta hace poco era una práctica común recurrir a los documentos vendidos en papelerías. Sin embargo, este tipo de “machotes” llegan a resultar obsoletos, por ello, nos indican cuáles son los puntos más recomendables que debe contener un contrato para la renta de un inmueble.
¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento?
Asegúrate que el contrato de arrendamiento que utilices incluya al menos la siguiente información:
• Nombre y datos generales del propietario o de la persona con las facultades legales para rentar la propiedad (arrendador).
• Nombre y datos generales de la(s) persona(s) que va a habitar la propiedad (arrendatario).
• Ubicación y descripción de la propiedad a arrendar.
• El objeto o propósito del contrato (dar en arrendamiento el inmueble).
• Domicilios del arrendador, del arrendatario y del fiador o aval, en caso de que esta figura se incluya en el contrato.
• El monto que el arrendatario pagará al arrendador como renta, especificando si es por mes, por año u otro plazo. Si el pago es por periodo adelantado o vencido, si no se indica, se supone que es por periodo vencido. Si existe una cuota de mantenimiento adicional, es recomendable ponerla en el contrato. También se debe determinar la penalización en caso de que el arrendatario no pague a tiempo.
• Plazo del contrato (seis meses, un año, cinco años, etcétera). La ley establece que en casa habitación, el plazo mínimo obligatorio es de un año, salvo pacto contrario.
• Forma y lugar de pago. Se debe acordar si el pago será con cheque, en efectivo o de otra forma. Si se pagará en el domicilio arrendado, en el domicilio del arrendador o si se depositará en una cuenta bancaria y en cuál.
• Detalles del depósito, el monto y las condiciones para que se devuelva al arrendatario al finalizar el contrato.
• Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto del mantenimiento de la propiedad.
• Inventario y condiciones. Enlistará qué contiene el predio arrendado, las condiciones físicas y legales en que se entrega, los derechos que tendrá el arrendatario respecto del inmueble, si podrá o no hacer modificaciones en él. En este caso, previo acuerdo, se recomienda tomar fotografías que sirvan de sustento a lo pactado.
• Uso y limitaciones del inmueble. Se debe aclarar si es para uso habitacional, comercial o de oficinas, además, incluye parámetros como la posesión de mascotas, horarios con mayor ruido permitido, subarrendamiento, etcétera.
• Renuncias. El arrendatario y su fiador están obligados a firmar renuncias a diversos artículos de la ley, a fin de evitar abusos.
• Renovación y aumento de la renta al término del contrato. Habrá que determinar si es o no renovable y las condiciones para cada caso.
• Garantía. Ésta puede ser un depósito y/o un fiador o una fianza.
• Las causas de rescisión del contrato, es decir, en qué casos una de las partes estaría incumpliendo con el contrato al grado de darlo por terminado (por ejemplo, no pagar la renta en dos meses, introducir personas, animales u objetos no permitidos en el inmueble, darle un uso inadecuado, etcétera). También es importante al incluir los términos de la rescisión del contrato, definir si existe alguna penalidad o repercusiones jurídicas.
• Las condiciones y procedimiento de renovación del contrato.
• Los derechos de uso del arrendador durante el plazo del contrato (si podrá entrar a la propiedad o no, podrá utilizarla en alguna situación, etcétera).
• La manera en que se resolvería, en caso de ser necesaria, una disputa legal entre el arrendador y el arrendatario, es decir, quién pagará los costos legales, en qué jurisdicción (lugar) se va a llevar a cabo la disputa y bajo que código civil.
• Fecha del contrato y firma de ambas partes.
Para resolver controversias en materia de arrendamiento inmobiliario, están los Juzgados de Arrendamiento Inmobiliario. También se puede buscar la Amigable Composición en Materia de Arrendamiento, en la Procuraduría Social, pero ésta se basa en la buena voluntad y deja los derechos de las partes para que los hagan valer en las instancias que corresponda.
El costo de formalizar un contrato de arrendamiento es variado, depende del inmueble, el uso y las condiciones pactadas. Puede oscilar desde cero, hasta cubrir diferentes cantidades y lo puede absorber cualquiera de los involucrados. Veamos:
a) Costo de la investigación del arrendatario: puede ir de cero a mil pesos.
b) Costo de una póliza jurídica: puede costar mil pesos, hasta el importe de un mes de renta.
c) Costo de una fianza: puede ser un 30% del valor de un mes de renta, hasta el importe del mes completo.
¿Es recomendable utilizar anexos en el contrato de arrendamiento?
Como recomendación general sí, te sugerimos que utilices anexos para validar la información del contrato. Puedes incluir anexos como copias de las identificaciones de las partes involucradas, anexo de la escritura de la propiedad que está como aval, en caso de que aplique, o cualquier otro documento adicional al contrato que pueda servir para validar la información del mismo.
¿El contrato de arrendamiento funciona en todos los casos?
Cada caso es diferente, algo que sea importante incluir en un contrato de arrendamiento, tal vez no lo sea en otro, pero las recomendaciones generales que te presentamos te pueden ayudar a proteger mejor tus derechos como arrendador o arrendatario.
Es importante que el contrato de arrendamiento incluya todas estas variables, de no ser así, te recomendamos incluirlas. Recuerda que éstas son recomendaciones para darte una guía general, lo ideal es consultar un abogado para que te ayude a formular un contrato a tu medida.
