Nunzia Caiazzo - Studio di consulenza fiscale e tributaria

17/10/2026

10/01/2026

Locazioni brevi

La legge di bilancio 2026 interviene su una disposizione già esistente – il comma 595 della legge 178/2020 – che disciplina il regime fiscale delle locazioni brevi, riducendo drasticamente da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti che un privato può destinare alla locazione breve.

La conseguenza è particolarmente rilevante:

- a partire dal periodo di imposta 2026, dal terzo appartamento destinato alla locazione breve scatta automaticamente la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 c.c. e l'obbligo di aprire la partita iva;

- viene meno la possibilità di applicare la cedolare secca .

Si tratta di una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria e che opera indipendentemente:

-dalla durata complessiva delle locazioni;
-dal volume dei ricavi;
-dall’assenza di un’organizzazione strutturata.

Il superamento della soglia dei due immobili comporta conseguenze rilevanti sotto diversi profili:

- obbligo di apertura della Partita IVA;
- qualificazione dei proventi come redditi d’impresa;
- applicazione delle regole IVA proprie delle attività ricettive o regime forfettario.
- iscrizione al Registro delle Imprese
- assoggettamento a contribuzione previdenziale.

Per i soggetti che restano nel limite della gestione "privata" ovvero massimo due immobili destinati alla locazione breve la tassazione resta:

- 21% di cedolare secca sul primo immobile, individuato dal contribuente in dichiarazione;
- 26% di cedolare secca sul secondo immobile.

In alternativa, si può optare per la tassazione IRPEF ordinaria.