08/01/2026
📌 LOCAZIONI BREVI – PRESUNZIONE DI ATTIVITÀ D’IMPRESA E OBBLIGO DI PARTITA IVA DAL 2026
La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025, art. 1, comma 17) ha modificato in modo sostanziale la disciplina fiscale delle locazioni brevi, intervenendo sul presupposto della presunzione di imprenditorialità.
🔎 Nuova soglia di imprenditorialità
A decorrere dal periodo d’imposta 2026, il regime delle locazioni brevi di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/2017 è applicabile esclusivamente in presenza di non più di due unità immobiliari destinate alla locazione breve nel corso dell’anno.
➡️ Dalla terza unità immobiliare, l’attività di locazione breve si presume esercitata in forma imprenditoriale, con conseguente:
• obbligo di apertura della Partita IVA;
• esclusione del regime della cedolare secca;
• applicazione delle regole proprie del reddito d’impresa.
📋 Adempimenti conseguenti alla forma imprenditoriale
L’esercizio dell’attività comporta, tra l’altro:
• presentazione della SCIA allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), ai sensi dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023;
• scelta del regime fiscale (forfettario ex L. 190/2014, se in possesso dei requisiti, oppure regime ordinario);
• gestione degli adempimenti IVA (ove dovuta);
• valutazione degli obblighi previdenziali, con possibile iscrizione alla Gestione IVS Commercianti INPS.
⚠️ Assenza di regime transitorio
La norma non prevede disposizioni transitorie: pertanto, i contribuenti che già al 31 dicembre 2025 destinavano tre o più immobili alla locazione breve sono tenuti ad adeguarsi immediatamente alla nuova disciplina.
❗ Profili sanzionatori
L’omessa apertura della Partita IVA e/o la mancata presentazione della SCIA possono comportare sanzioni amministrative e tributarie di rilevante entità, oltre a possibili contestazioni in materia IVA.
👨💼 Assistenza dello Studio
Il nostro Studio è a disposizione per:
• l’analisi della posizione fiscale dei locatori;
• la verifica della sussistenza della presunzione di imprenditorialità;
• l’apertura della Partita IVA e la gestione degli adempimenti connessi.