21/10/2026
לאחרונה האזנתי לדיבייט מעניין: https://www.youtube.com/watch?v=9c18LLck0UA בין גרנט קרדון, יזם ומשקיע נדל"ן אמריקאי מפורסם, ובין פיטר שיף, כלכלן ופרשן כלכלי מוכר. במרכז הדיון עמדה שאלה מהותית: האם האינפלציה והריבית הגבוהה צפויות להוביל לירידות חדות נוספות במחירי הנדל"ן בארה"ב, או שמא מרבית הירידות כבר מגולמות בשוק וכעת זהו זמן מצויין לחפש הזדמנויות השקעה?
שיף טען כי כל עוד האינפלציה גבוהה מיעד הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי יהיה חייב להעלות ריבית. ריבית גבוהה מייקרת את המשכנתאות, פוגעת בכוח הקנייה של משקי הבית ומפעילה לחץ לירידת מחירים. מבחינתו, כל עוד זאת הסביבה הכלכלית לא משתנה, הצפי הוא להמשך ירידות מחיר משמעותיות ברחבי שוק הדיור בארה"ב.
קרדון הציג תמונה שונה. לדבריו, כמחצית מהמשכנתאות לדיור בארה"ב הן משכנתאות ל-30 שנה בריבית קבועה הנמוכה מ-4%. לכן לטענו גם אם הריבית תמשיך לעלות, רוב בעלי הנכסים פשוט לא ימכרו, היצע הבתים יישאר מוגבל בגלל השוק הקפוא ולכן גם ירידת המחיר תהיה מוגבלת.
נקודה מעניינת היא שבנוגע לשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב, קרדון ושיף דווקא הסכימו שהמצב מורכב יותר. בניגוד לשוק הדיור, שבו רבים מבעלי הבתים נהנים ממשכנתאות ארוכות טווח בריבית קבועה, בשוק המסחרי הלוואות רבות ניתנות לתקופות קצרות יותר ומחייבות מיחזור בתנאי הריבית שיהיו נהוגים באותה עת. כתוצאה מכך, עליית הריבית עלולה להכביד משמעותית על תזרים המזומנים של בעלי הנכסים, ולחייב חלק מהם למכור. במקרים כאלה, קונים יכולים לדרוש ולקבל מחירים נמוכים יותר, שמשקפים הן את עלויות המימון הגבוהות והן את הסיכון לעלייה נוספת בריבית.
ומה אפשר ללמוד מזה על שוק הנדל"ן הישראלי?
כשאני מנסה להשליך את הדיון הזה על השוק הישראלי, אני מזהה כמה קווי דמיון מעניינים. אמנם רוב הישראלים לא לקחו משכנתאות במסלול 100% קבוע כשהריבית היתה אפסית (חבל…) אבל לכולם יש לפחות שליש מהתמהיל בריבית קבועה. נוסיף לזה את העלייה המשמעותית במחירי השכירות שאנחנו רואים בישראל בשנים האחרונות + הריבית הנמוכה בישראל שעדיין נמצאת במגמת ירידה ואנחנו מבינים שגם בישראל - רובם המכריע של בעלי הנכסים לא חייבים למכור את דירותיהם "במחירי שחיטה" - גם כשמלאי הדירות הלא מכורות של היזמים מרקיע שחקים. כמו בשוק האמריקאי, מי שצריך למכור היום נכס, מכל סיבה שהיא, כנראה יקבל מחיר נמוך במיוחד, אבל רוב האנשים יוכלו להמתין לזמנים רגועים יותר מבחינה ביטחונית ופוליטית, כאשר הביקושים לדיור יהיו משמעותיים יותר ולמכור במחירים שגם אם לא משקפים את השיאים של 2022- רחוקים מאד ממה שהשוק של סוף 2026 מוכן להציע.
אז מה אני לוקח מהדיון הזה?
1. להסתכל מעבר לגבולות ישראל.
המשבר בישראל אינו מתרחש בחלל ריק. אנחנו חלק מכלכלה גלובלית, והסתכלות על שווקים אחרים יכולה לעזור לנו להבין טוב יותר את המתרחש כאן. לפעמים, דווקא ההשוואה למדינות אחרות מאפשרת לזהות אילו תהליכים הם מקומיים ואילו נובעים ממגמות רחבות יותר. זה נכון לכלכלה, וזה נכון גם לתחומים אחרים.
2. לבחון הזדמנויות היכן שכבר היום יש "דם ברחובות".
גם אם אין לנו תשובה חד-משמעית לשאלה מי צודק בוויכוח על עתידו של שוק המגורים האמריקאי, נראה ששוק הנדל"ן המסחרי מצדיק בחינה מעמיקה כבר עכשיו. קשיי המימון והצורך של חלק מבעלי הנכסים למחזר הלוואות עשויים לייצר הזדמנויות מעניינות. אני מניח שגיא ואני נעמיק בנושא הזה בחודשים הקרובים, ואולי אף נצליח לאתר עסקאות שיהיה אפשר להציע לקהילה שלנו.
3. לא צריך לחזות את תחתית השוק כדי למצוא עסקה טובה.
אין לנו כדור בדולח, ואיש אינו יודע בוודאות לאן ילכו מחירי הנדל"ן מכאן. אבל בתקופה שבה הביקושים חלשים במיוחד, אפשר לאתר מוכרים שנמצאים תחת לחץ ונאלצים להתגמש במחיר. במקרים כאלה, אפשר למצוא דירות במחירים נמוכים משמעותית מאלה שמקובל לראות בשוק הרחב. מבחינתי, זו אחת הנקודות החשובות ביותר למשקיעים: לא חייבים לדעת מתי השוק כולו יגיע לתחתית כדי לזהות עסקה טובה. לפעמים מספיק למצוא נכס טוב שמישהו אחר צריך למכור במחיר אטרקטיבי.
4. להבחין בין ירידת מחירים לבין קריסה רוחבית.
לעניות דעתי, בהיעדר אירוע ביטחוני, פוליטי או גלובלי משמעותי שישנה את התמונה, התרחיש הסביר בטווח הנראה לעין הוא שהיזמים ימשיכו לצמצם בהדרגה את מלאי הדירות שלהם, בין היתר באמצעות הנחות ומבצעים, ובמקרים מסוימים אף במחירי הפסד. במקביל, בעלי הדירות הפרטיים, שמחזיקים בחלק הארי של שוק הדיור בישראל, צפויים להימנע ממכירה כל עוד אינם חייבים בכך. התהליך הזה עשוי להימשך שנים, אך להערכתי, כל עוד לא יחול שינוי מהותי בתנאי השוק, הסיכוי לירידה חדה במחירי הנדל"ן בישראל נמוך יחסית.
מבחינתי, זו בדיוק הסיבה להתמקד פחות בניסיון לנחש את כיוון השוק כולו, ויותר בזיהוי עסקאות ספציפיות. שוק חלש אינו הופך כל דירה להזדמנות, אבל הוא עשוי להגדיל את מספר המקרים שבהם אפשר לקנות נכס טוב במחיר אטרקטיבי.
