Dray & Dray - Cabinet d'Expertise Comptable en Israël.

Dray & Dray - Cabinet d'Expertise Comptable en Israël. Experts comptables en Israel, nous avons nos bureaux à Jérusalem et Tel Aviv. Comme vous comptez sur nous, on compte pour vous

03/09/2026

👉 Le marché immobilier israélien est-il un jeu de casino ?
Le financement 10/90 % peut sembler séduisant : engager peu de capital aujourd’hui et régler l’essentiel à la livraison. Mais cette mécanique reporte aussi une grande partie du risque à demain : évolution des taux, obtention du financement final, valeur du bien à la livraison et capacité réelle à supporter l’échéance de 90 %.

👉 Ce qui paraît être un effet de levier peut devenir un pari financier si le scénario initial ne se réalise pas.
Avant de signer, analysez votre exposition au risque, votre stratégie de sortie et les clauses du contrat - pas seulement l’apport initial.

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Contenu informatif, ne constituant pas un conseil juridique ou financier personnalisé.

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Une avocate française installée en Israël continue d'exercer en libéral pour ses clients restés en France.Un confrère lu...
02/09/2026

Une avocate française installée en Israël continue d'exercer en libéral pour ses clients restés en France.

Un confrère lui conseille de basculer de à pour basculer ses revenus en dividendes. Sur le papier, ça a l'air malin. Sauf que... On peut faire beaucoup mieux !

Dans les faits, ça lui aurait coûté près de 35% — impôt sur les sociétés puis prélèvement sur les dividendes avec retenu à la source pour un non résident.

La fiscale France-Israël prévoit déjà que ses revenus ne sont imposables en France qu'au prorata du travail qu'elle y réalise réellement. Pas besoin de structure supplémentaire. Juste besoin de le savoir et de l'appliquer correctement.

Résultat : On garde la même structure, on optimise drastiquement l'impôt et on est encore plus heureux d'être venu habiter en Israel 😁

Vous vous reconnaissez dans cette situation ? Écrivez-nous en DM.

Un client nous arrive avec une société française à l'arrêt, et plusieurs millions d'euros de trésorerie qui dorment dess...
01/09/2026

Un client nous arrive avec une société française à l'arrêt, et plusieurs millions d'euros de trésorerie qui dorment dessus depuis des années.

Son idée : les sortir pour financer l'achat d'un appartement en Israël.
Le réflexe naturel aurait coûté cher — près de 38 % en dividende avant même de signer chez le notaire.

On a construit autre chose : une société israélienne financée par un prêt entre sociétés, un partage précis entre capital et compte courant, et des parts détenues par le client en direct et par sa société française.

Résultat, le jour où il deviendra résident fiscal israélien : 12,8 % au lieu de 38 % pour sortir cet argent. Et un effet qu'il n'avait pas anticipé, tant que ce bien restait détenu en direct depuis la France, il restait soumis à l'IFI. Logé dans une société étrangère, il en sort sur la quote part qu'il détient, même financé à 100 % par la France.

Un bon montage se prépare avant l'achat, jamais après.

Vous avez un projet immobilier en Israël ? Écrivez-nous en DM.

Un couple nous contacte pour régulariser des années de loyers jamais déclarés sur un appartement en Israël.En creusant l...
31/08/2026

Un couple nous contacte pour régulariser des années de loyers jamais déclarés sur un appartement en Israël.

En creusant le dossier, on découvre qu'entre l'amortissement du bien et le déficit foncier reportable, l'impôt dû tombe à zéro.

Mais la vraie surprise est venue d'ailleurs : en vérifiant un point de détail, on tombe sur une dette oubliée d'une ancienne société — à quelques jours près, leur compte bancaire commun aurait pu être saisi. Un rendez-vous fiscal peut révéler bien plus qu'une simple déclaration. Écris-nous en DM.

31/08/2026

Vous quittez la pour vous installer à l'étranger et vous détenez une Société Civile Immobilière (SCI) ? La question de l'Exit Tax se pose inévitablement et mérite toute votre attention pour éviter les mauvaises surprises.

Dans ce nouvel échange avec notre confrère Tomer Arditti, nous clarifions les enjeux fiscaux liés à vos sociétés immobilières lors d'un départ, notamment vers Israël.

L'élément central à retenir est le suivant : l'Exit Tax s'applique exclusivement aux structures soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Par conséquent, si vous détenez une SCI à l'IS, celle-ci doit impérativement être déclarée lors de votre expatriation.

Vous êtes déjà installé et vous avez omis de réaliser cette déclaration avant votre départ ? Une régularisation est tout à fait possible. Toutefois, face à la sensibilité de la démarche, il est vivement déconseillé de procéder seul. L'accompagnement par un expert est indispensable pour sécuriser vos échanges avec l'administration et protéger votre patrimoine.

Vous vous interrogez sur l'impact de l'Exit Tax sur vos propres sociétés ?

Posez-nous vos questions en commentaire ou contactez-nous pour sécuriser votre situation !

27/08/2026

Acheter en Israël sans se faire avoir 🏠

Vous envisagez un achat immobilier en Israël ? Beaucoup de nos clients francophones se posent la même question aujourd'hui : attendre, négocier, ou acheter maintenant ?
Dans cette vidéo, nos experts reviennent sur les stratégies gagnantes en période de crise : pourquoi attendre n'est jamais la bonne affaire, comment repérer les vraies opportunités, et pourquoi s'entourer d'agents immobiliers et d'avocats spécialisés fait toute la différence.
On aborde aussi les avantages de la seconde main face aux promoteurs limités par les banques - et comment négocier au bon prix face à un vendeur pressé.
Un éclairage concret pour investir intelligemment sur le marché israélien.

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24/08/2026

🏗️ Un promoteur refuse de baisser le prix ? C’est le début des négociations !
En Israël, un promoteur peut être limité par sa banque et ne pas pouvoir afficher une baisse de prix importante. Mais cela ne signifie pas qu’il ne peut rien vous offrir.

💡 La vraie question est donc : où se trouve sa marge de négociation ?
Vous pouvez négocier :
💰 une ristourne commerciale ;
🛋️ des équipements ou prestations supplémentaires ;
🏠 une meilleure finition ;
⬆️ un étage supérieur au même prix ;
📈 des éléments qui augmenteront la valeur future du bien.

Par exemple, plutôt que d’obtenir une petite réduction sur un appartement au 2ᵉ étage, pourquoi ne pas négocier le même prix pour un appartement au 10ᵉ étage ?
En immobilier, il faut comprendre une chose essentielle : on ne négocie pas seulement un prix, on négocie de la valeur.
🎯 Et surtout : il faut savoir parler le langage du vendeur.
Une banque vend un prêt.
Un promoteur vend un appartement.
Et chacun a ses propres contraintes…
👉 Comprendre ces contraintes, c’est justement savoir où et comment négocier.

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&Dray

20/08/2026

Airbnb en Israël : le pire investissement ?
🏠 Acheter un appartement en Israël pour faire du Airbnb : bonne idée ou énorme piège ?
Si vous êtes investisseur aujourd’hui, faut-il encore acheter un appartement destiné exclusivement à la location courte durée ?
La réponse de Elyahou Dray est claire : sur les cinq dernières années, Airbnb est le pire investissement immobilier en Israël.

Pourquoi ?
📉 Une succession de chocs a profondément bouleversé le marché :
🦠 Le Covid et l’effondrement du tourisme
✈️ Une reprise spectaculaire pendant quelques mois
⚔️ La guerre depuis octobre 2023
🏠 Des propriétaires qui retirent leurs appartements de la location courte durée
📉 Des gestionnaires Airbnb qui auraient perdu une part importante de leur portefeuille

Pendant les quelques mois précédant la guerre, le tourisme était pourtant revenu en force. Mais la situation a brutalement changé.

👉 Résultat : de nombreux investisseurs ont dû revoir complètement leur stratégie et certains ont préféré remettre leurs appartements sur le marché de la location longue durée.
Alors, faut-il abandonner Airbnb en Israël ?

Pas forcément.
Mais cet exemple rappelle une règle fondamentale de l’investissement immobilier : un rendement élevé sur le papier peut dépendre de facteurs que vous ne contrôlez absolument pas.

Tourisme, géopolitique, réglementation, taux d’occupation… Une stratégie basée exclusivement sur la location courte durée peut devenir très fragile lorsque le contexte change.

🎯 La vraie question n’est donc peut-être pas : « Combien rapporte mon Airbnb ? »
Mais plutôt : « Que se passe-t-il si mon Airbnb ne fonctionne plus ? »

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&Dray

17/08/2026

Vous pensiez que la "Flat Tax" plafonnait toujours vos impôts à 31.4% ? En 2026, la note fiscale reste particulièrement salée pour les hauts revenus en France.

La contribution exceptionnelle est officiellement maintenue. Concrètement, si vos revenus annuels dépassent le cap des 250 000 € / personne (500 000 € pour un couple), la pression fiscale s'alourdit considérablement.

L'impact est immédiat et massif, notamment si vous prévoyez de vous verser des dividendes.

Dans ce cas de figure, la part d'impôt sur le revenu (le PFU) bondit de 12,8 % à un minimum de 20 %. En y ajoutant les cotisations sociales, désormais fixées à 18,6 %, l'imposition globale sur vos dividendes s'envole pour atteindre 38,6 %. Nous sommes bien loin du prélèvement forfaitaire unique classique qui déjà était relativement élevé à 31.4% !

Quelle en est la conséquence directe ?
Si vous aviez pour projet de distribuer des dividendes pour financer un investissement personnel – comme l'acquisition d'un bien immobilier en Israël en nom propre par exemple –, cette opération va vous coûter beaucoup plus cher que prévu.

Avant de débloquer la moindre somme, il est indispensable de bien penser votre stratégie de financement.

Une fiscalité mal anticipée peut lourdement amputer la rentabilité de vos projets. L'optimisation et la structuration de vos investissements franco-israéliens sont au cœur de notre expertise.

👇 N'attendez pas d'être pénalisé par cette surtaxe.

Un chiffre revient souvent en ce moment dans nos échanges avec des clients qui travaillent dans la tech : 150 milliards ...
13/08/2026

Un chiffre revient souvent en ce moment dans nos échanges avec des clients qui travaillent dans la tech : 150 milliards de shekels d'options sur actions actuellement détenues par des salariés du secteur en Israël.

Un montant qui n'a pas échappé aux impôts en Israel.

Un chantier est en cours pour revoir la fiscalité de ces stock-options, dans la perspective du budget 2027.

L'idée : augmenter l'impôt sur les options en échange d'une baisse de l'impôt sur le revenu.

Rien n'est encore voté. Mais l'annonce seule d'un tel changement peut suffire à provoquer une vague de levées anticipées — et ceux qui attendent la loi pour se positionner risquent de subir le nouveau taux.

Pour un salarié de la tech, la règle actuelle est déjà exigeante : garder ses options chez le fiduciaire pendant 24 mois pour bénéficier du taux de plus-value, sous peine de voir tout le gain requalifié en revenu d'activité, taxé jusqu'à 62 %.

Si vous êtes olé hadash et que vous travaillez dans la tech en Israël, ce sujet vous concerne directement — souvent plus qu'on ne le pense au moment de signer son contrat.

Écrivez-nous en DM pour faire le point sur votre situation.

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Kanfei Nesharim 68
Jerusalem

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Tuesday 08:30 - 18:00
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