28/02/2023
הריבית עולה, השוק מתקרר? נכון, אבל -
שוק הנדל"ן הופך להזדמנות!
קצת ארוך אבל שווה קריאה.
בשוק קיימים מוכרים שכבר רכשו דירה חליפית, מתחמי פינוי בינוי שמקודמים במהירות על ידי הרשויות (עקב האסון בטורקיה), יזמים שמחויבים למכור בזול עקב העלאות הריבית, ועוד מגוון הזדמנויות.
להלן ניתוח עומק של נתוני שוק הנדל"ן והמלצה לא מחייבת לסקטור המשקיעים.
בעולם האמיתי חווינו בשבועות האחרונים גורם טבע עוצמתי בסדרי גודל תנ"כיים – רעידת האדמה שהכתה בטורקיה וסוריה ורעשי המשנה שלה. מנגד בעולם הנדל"ן הולכים ומצטברים הנתונים להתקררות הענף, בד בבד עם עליית הריבית וחוסר הוודאות הכלכלית הנוצרת סביב התכנית הממשלתית לשינוי מערכת המשפט.
אז מה המצב לאשורו? מה המשמעויות של הנתונים? ולאן כל זה הולך מכאן?
הנתונים וניתוח השוק:
1. מחירי הדירות עולים, אבל מעט – מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2022 עלו בשיעור של 0.2% ביחס לאלו שבוצעו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2022. זו אמנם עלייה, אך זו העלייה הדו-חודשית הקטנה ביותר במחירי הדירות במהלך 12 החודשים האחרונים. במהלך 12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור של 17.1%, וגם הם מראים שלאחר תקופה ארוכה של עליות חדות בשינוי המחירים השנתי, נרשמת מזה כחצי שנה התמתנות בקצב העלייה השנתי, שבשיאו עמד על כ-20% במחצית שנת 2022. יש לציין כי התמתנות משמעותית קודמת בקצב עליית המחירים החלה בשנת 2016 והגיעה לשיאה בירידות מחירים בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2018.
2. מחירי דירות במחוזות – בשנתיים האחרונות התרגלנו לכך שהעליות הן גורפות לכול אורכה ורוחבה של הארץ. ובכן, בתקופה הנסקרת יש לציין שהשוק התעמעם קמעא – עם עליות מזעריות בשיעור 0.1% במחירי הדירות במחוזות הדרום והצפון, דריכה במקום של המחירים במחוז מרכז, ואף ירידה של 0.2% במחוז תל אביב. עליות משמעותיות נראו במחוז ירושלים (1.4%), ובמחוז חיפה (0.6%).
3. ריבית בעלייה – בעלייה מטאורית. פעם שמינית שבנק ישראל מעלה את הריבית בישראל, והפעם בחצי אחוז. בעקבות העלאה זו תעמוד ריבית בנק ישראל על 4.25%, וריבית הפריים על 5.75%. הריבית הינה גורם מפתח בכול ההתנהלות של שוק הנדל"ן – בין אם על הציבור שם יש לריבית השפעה על החזרי המשכנתאות אותן נטל, ואם על היזמים שם לריבית יש השפעה על עלויות המימון של הפרויקטים. אין ספק שהעלאות הריבית מצננות את השוק, והריבית הופכת לשחקן פעיל ומשמעותי בהאטת תחום הנדל"ן.
4. פחות ביצועי משכנתאות – שנת 2022 הייתה שנת שיא בביצועי משכנתאות, בהיקף של כ-117 מיליארד שקלים. השיא היה במרץ שנה שעברה, ממש ערב תחילת העלאת הריבית הראשונה, כשהיקף המשכנתאות החודשי הגיע לכ-13.5 מיליארד שקלים . כיום הביקוש למשכנתאות כבר ירד להיקף חודשי של 6.5-7 מיליארד שקלים. הערכות בשוק מדברות על כך שהיקף המשכנתאות השנתי יתייצב השנה על קצב של כ-80 מיליארד שקלים. פחות עסקאות מוביל מן הסתם גם לפחות ביצועי משכנתאות.
5. שכר דירה בעלייה– מדד שכר הדירה, המפורט במדד המחירים לצרכן לחודש ינואר 2023, מראה כי שוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה להם עליה של כ-4% בשכר הדירה, ועבור שוכרים חדשים (תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של כ-7.9%. למעשה, שכר הדירה נמצא בעלייה רצופה מאז מאי שנה שעברה. מה יכולה להיות הסיבה לכך? הסבר אפשרי נוגע בירידה בהיקף העסקאות. פחות עסקאות לרכישת דירה משמעותן שיותר בתי אב מתגוררים בשכירות. מכיוון שההיצע של דירות לשכירות מוגבל, הרי שהלחץ על שוק השכירות מורגש, ויש להניח שאף ילך ויתעצם ככול שנראה האטה נוספת של השוק. לכאורה יש כאן מתאם הפוך, שוק השכירות הולך ומתחמם ככול ששוק הנדל"ן הכללי הולך ומתקרר.
6. מדינת ישראל גדלה – יום המשפחה צוין שבוע שעבר ולרגל יום זה נוהג הלמ"ס לפרסם צרור של נתונים הנוגעים למשפחות בישראל. בשנת 2021 היו בישראל כ-2.20 מיליון משפחות, זאת לעומת 1.83 מיליון משפחות בשנת 2011, וכ-1.5 מיליון משפחות בשנת 2000. מדי עשור גדלה כמות המשפחות בישראל בכ-20%, מספר שהוא חסר תקדים בכול העולם המערבי, וחריג אפילו ביחס למדינות עולם שלישי. הצפי הוא שבשנת 2031 כמות המשפחות בישראל תגדל ב-440 אלף ותגיע ל-2.64 מיליון משפחות.
המשמעות היא שכול שנה עד שנת 2031, בסך הכול 8 שנים מהיום, צריכה מדינת ישראל לסיים בנייתן של 55,000 דירות. רק כדי לקבל את ההקשר המספרי, ב-12 החודשים שתמו בספטמבר 2022 הסתיימה בנייתן של כ-50 אלף דירות בלבד. המשמעות היא שרק בשמונה השנים הקרובות מדינת ישראל אולי בקושי רב תצליח להתמודד עם המחסור בדירות שייווצר כתוצאה מגידול האוכלוסין העתידי, אלא שלכך יש להוסיף את המחסור הכרוני שכבר קיים היום בשוק הדיור של כ 200,000 יח"ד שגדל עקב עליה של כ 20,000 משקי בית מאוקרינה, תוסיפו לכך שהאטה בכמות העסקאות תוביל להפחתה של יזמים בכמות התחלות הבנייה, ואנחנו מקבלים משוואה פשוטה – מחסור כרוני וחריף בדירות בשוק הישראלי.
(*הנתונים נאספו מהלמ"ס ע"י אסף כהנר)
אז מה עושים?
ראשית, חשוב לא לעשות פעולות מתוך לחץ או פזיזות. זה כלל נכון לכול עת, ובייחוד לזמנים כאלה.
וכעת אחרי שנרגענו, ובחנו את הנתונים בצורה שקולה ומסודרת הרי שעושה הרושם שכלכלת ישראל נמצאת על סיפה של סערה. הסערה הזו כוללת צירוף מקרים בו הריבית בעלייה, שער הדולר בעלייה, לחצים אינפלציוניים גוברים, חוסר יציבות פוליטית, וכל אלה מובילים לחוסר יציבות בענף הנדל"ן.
אין לדעת האם הסביבה הכאוטית הזו עומדת להתפוגג בתוך חודש, חצי שנה, שנה או שנתיים. הדבר שכן ברור הוא שגם בזמן שישראל תהיה עסוקה בענייניה הפנימיים, הרי שמספר תושביה יגדל, כמות המשפחות בה תגדל, הדרישה לדירות תגבר, ומנגד יהיה מחסור והיצע מוגבל של דירות.
שורה תחתונה:
ההמלצה לזוגות הצעירים שחשוב להם להתקדם כלכלית – אותם זוגות שעומדים לרכוש את דירתם הראשונה להשקעה,
ולמשקיעים - אותו פלח של אנשים הרוכשים דירה להשקעה, לטווח זמן של 5-7 שנים וצפונה, ואשר מהווים את עמוד השדרה של שוק השכירות הישראלי, היא לא לחפש הזדמנות טובה ולקנות.
הניסיון לתזמן את רכישת הדירה הבאה שלכם למצב בו השוק או להמתין להגרלה הבאה יהיה במשבר נדון לכישלון, זו שאיפה כמעט בלתי אפשרית, אנו מכירים עשרות משקיעים שרכשו דירה להשקעה אחרי שהמתינו מספר שנים לזכייה כזו או אחרת, שוק הנדל"ן יש לו מורכבות כל כך גדולה, שכנראה לא תצליחו לתזמן את רכישת הדירה לזמן הימצאותה במחיר הכי נמוך או להגרלה כזו או אחרת.
מאפיין נוסף של רכישת דירה להשקעה הוא שזו רכישה לטווח ארוך – 7 שנים ומעלה לכל הפחות. בקבועי זמן כאלו כמה אחוזים למעלה או למטה במחיר הדירה לא הם שיעשו את ההבדל לגבי הצלחת ההשקעה. בנוסף, גם הניתוח של הנתונים מראה כי שוק השכירות יישאר חם, והמחסור בדירות ילווה את ישראל עשורים קדימה. ניתוח זה רק מגביר את האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה, גם בזמנים של חוסר וודאות והתקררות בשוק הנדל"ן.
לכן – אם יש לכם התלבטות האם לחכות להזדמנות הבאה או לא – נצלו את התמתנות המחירים והירידה במספר העסקאות בשוק כדי להשיג עסקה טובה וחכמה יותר, חפשו עסקה במתחם פינוי בינוי לצורך וודאות גבוהה יותר בעליות ערך, תבצעו מו"מ אגרסיבי מול יזמים בדירות פריסייל וחפשו את המוכר שחושב אחרת ממכם 😊
זכרו, תמיד יש הזדמנויות, ומה שאנחנו כמשקיעים צריכים זה לבצע מחקר עומק ולדעת לזהות,
המלצה נוספת:
להקשיב לתנודות השוק, לא רק להשען על כתבות ותחזיות, אלא לדבר עם האנשים שבשטח.
מהלך נכון היום, כנראה יהיה שווה מאות אלפי שקלים בעוד שנים בודדות.
לסיכום, שוק הנדל"ן מתמודד עם אתגרים גדולים בימים אלה. יחד עם זאת, למשקיע נדל"ן חכם ובעל ראייה ארוכת טווח – העת הזו יכולה להיות דווקא הזדמנות.
כל שצריך הוא לסנן רעשים, לחקור ולמצוא את הדרכים הנכונות להגיע לאותם עסקאות.
כך אנחנו עושים בחזון.
בהצלחה רבה!
יהודה וצוות חזון - השקעות בונות עתיד
מוזמנים לצרף חברים לקבוצת התוכן שלנו -
https://chat.whatsapp.com/BeBvXmEeE1j0h7C23hhsIt
