JR Patrimoine - Création & Gestion de patrimoine

13/04/2023

Je déclare la cession des déclarations d’impôt ouverte ‼️

Comme à mon habitude, je vous propose mon accompagnement pour vous aider à remplir correctement votre avis d’imposition,

❌ car je constate encore trop souvent des erreurs qui engendrent un surplus d’impôt,

ou alors des cases non cochées ou mal remplies vous empêchant de diminuer vos impôts. 💸

🔎 De nombreuses subtilités existent et des stratégies peuvent être mises en places, alors faites-vous accompagner par un professionnel.

Je me tiens à votre disposition, n’hésitez pas à me contacter !! 📞📩

Je suis Romain, conseiller en gestion de patrimoine. Je vous conseille de manière indépendante dans la constitution ou le développement de votre patrimoine et sélectionne pour vous les meilleures solutions immobilières et financières.

13/02/2023

En phase de remboursement du capital et de gestion du parc immobilier, la SCI à l’IS est plus intéressante qu’une SCI à l’IR notamment pour les personnes ayant des TMI supérieures à 30%.

❌ En revanche, au moment de la revente, cela se complique. En effet, dans le cadre d’une société soumise à l’IS, la fiscalité applicable est celle des plus-values professionnelles. Concrètement, plus vous gardez votre bien immobilier longtemps, et plus forte sera l’imposition (tout le contraire dans une SCI à l'IR)

Comment calcule-t-on une plus-value dans une SCI à l’IS ?
1️⃣ Il convient de déterminer la valeur nette comptable (VNC) du bien qui correspond aux prix d’achat duquel on retranche les amortissements pratiqués en phase de remboursement du capital.

👉 Si l’on reprend le précédent post, la société déduisait chaque année 17 000 € d’amortissement. Le prix d’achat était de 500 000 €.

👉 Imaginons que 20 ans plus t**d, les investisseurs souhaitent vendre l’immeuble. Le total des amortissements s’élève à 340 000 €. Ainsi, la VNC est de 160 000 €.

2️⃣Ensuite, il convient de faire la soustraction suivante :
Plus-value imposable = Prix de cession – VNC.

👉 En prenant pour hypothèse un prix de cession de 650 000 €, la plus-value imposable s’élève à 490 000 €
(🤢 alors que la plus-value réelle n’est que de 150 000 €...)

👉 Enfin, il convient d’appliquer sur la plus-value imposable l’impôt sur les sociétés à savoir 122 500 € (490 000*25%).

💸 Le cash disponible dans la société est de l’ordre de 527 500 €. Les associés peuvent conserver les liquidités dans la société ou se verser des dividendes soumis à l'IR.

La SCI à l’IS dispose d’une fiscalité sur les plus-values peu avantageuse par rapport à la SCI à l’IR. Mais en prenant en compte l’ensemble des flux de trésorerie sur la durée de l’investissement, sa détention est souvent plus intéressante que la SCI à l’IR (sauf cas particulier et notamment pour les contribuables peu imposés).

✅ Je vous invite à vous rapprocher de mon cabinet pour réaliser une étude détaillée et sélectionner la meilleure solution entre détenir de l’immobilier en direct ou au travers d’une SCI (IS ou IR).

08/02/2023

🏢 Tout comme une société commerciale, une SCI à l’IS supporte des charges liées à l’activité de gestion d’un patrimoine immobilier. L’ensemble de ces charges d’exploitation (frais de gestion, taxe foncières, assurances) et financières (intérêts d’emprunts, assurance emprunteur, frais de garantie) sont déductibles du bénéfice imposable de la société.

🔍 Les frais de notaires par exemple, sont déductibles du résultat de la société contrairement à la SCI à l’IR.

Aussi, les règles comptables permettent de déduire des amortissements. Il s’agit ici d’amortir sur une durée prévue (généralement 25 ans) la valeur d’achat du bien immobilier. Au préalable, il convient de définir la valeur du terrain qui lui ne peut s’amortir (de l’ordre de 15%).

Prenons un exemple :
➡️Appartement de 500 000 €
➡️Amortissement sur 25 ans soit 4% par an
➡️Base d’amortissement 425 000 €
➡️Amortissement annuel : 17 000 €

Chaque année, 17 000 € viendront en déduction du bénéfice imposable.

Admettons qu’à la fin de l’exercice fiscale, une fois les charges et l’amortissement déduit, le bénéfice imposable de la société s’élève à 20 000 €. Sur ces 20 000 €, la SCI va payer l’impôt sur les sociétés à savoir 15% jusqu’à 42 500 € puis 25% au-delà.

➡️ Le résultat net est donc de 17 000 €

Ensuite, deux possibilités :
👉garder le cash dans la société et le mettre en réserve
👉si les associés veulent appréhender le cash, ils vont devoir sortir des dividendes et supporter la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers :
📌PFU de 30% (12,8% + 17,2% de PS)
📌Barème progressif de l’IRPP après un abattement de 40%

🔹La société à l’IS est intéressante pour les personnes ayant une TMI supérieur ou égale à 30%.

❌ En SCI à l’IR, le taux d’imposition (pour une TMI à 30%) s’élève à 45,2% (en prenant en compte la CSG déductible)

✅ En optant pour une SCI à l’IS, le taux d’imposition s’élève à 40,5% (imposition des bénéfices au taux réduit de 15% + flat tax sur les dividendes).

💥La SCI à l’IS est attractive lors de la phase de détention du bien. En revanche, au moment de la revente, les choses se gâtent…

01/02/2023

Comme son nom l’indique, dans le cadre d'une SCI à l'IR, les associés subiront une fiscalité à hauteur de leur tranche marginaIe d'imposition et des prélèvements sociaux en fonction de la quote-part détenue au sein de la société. Les règles applicables restent celles des revenus fonciers.

👉 On dit que la SCI est fiscalement transparente puisque les associés seront dans tous les cas imposés même si le bénéfice reste dans la société.

Au même titre qu’une détention en direct, la SCI supporte des frais et charges (travaux, taxes foncières, diverses charges, intérêts d'emprunt) déductibles des revenus encaissés.

➡ Résultat imposable = loyers - charges

📌 En l’absence de bénéfice, vous pourrez imputer un déficit sur vos revenus globaux à hauteur de 10 700 € (sauf si le déficit provient des intérêts d’emprunts).

❌ Néanmoins, vous ne pourrez pas constater d’amortissement et certaines charges ne seront pas déductibles contrairement à une SCI à l’IS.

⚠️ Vous n’avez pas la possibilité de faire du meublé dans une SCI à l’IR. Le meublé étant considéré comme une activité commerciale incompatible avec la nature de la société qui est civile. Une tolérance de 10% est néanmoins admise par l’administration fiscale.

❌ Pour les personnes ayant une TMI supérieure à 30%, l’imposition est assez dissuasive.
➡ D’autres solutions seront alors à privilégier.

✅ En revanche, en cas de plus-value lors de la vente, vous bénéficiez du régime d’imposition favorable des particuliers avec des abattements pour durée de détention.
➡ Plus vous conservez les biens longtemps et moins vous paierez d’impôt sur la plus-value

30/01/2023

Une SCI est une société civile créée en vue de gérer et administrer un parc immobilier. Constituée par au moins deux associés, elle a l’avantage de permettre à des investisseurs de mettre en commun des fonds pour acquérir de l’immobilier.

📌 Pour constituer une SCI, deux possibilités existent :

➡️Réaliser un apport en numéraire (du cash sur le compte bancaire de la SCI)
➡️Réaliser un apport en nature (un bien immobilier détenu en direct et apporté à la SCI).

Ces apports vous permettent en échange de détenir des parts sociales de ladite société. Ainsi, vous détenez un patrimoine immobilier de manière indirecte.

➡️ C’est la SCI qui détient le patrimoine immobilier

🔒 Comme toutes sociétés, la SCI dispose de statut en vue de fixer les règles régissant son fonctionnement. Elle dispose également d’obligations comme de tenir une comptabilité et d’effectuer chaque année une assemblée générale.

Les associés de la SCI ont aussi la possibilité de confier la gestion à un gérant.

Pourquoi créer une SCI ?
✅ Éviter l’indivision et toutes les contraintes que cela implique
✅ Gérer un patrimoine immobilier à plusieurs
✅ Mettre en commun des capitaux pour accroitre la capacité d’investissement
✅ Répartir les coûts (travaux, taxes, charges) de la SCI sur l’ensemble des associés
✅ Fixer librement les règles régissant la SCI (dans la limite des règles en vigueur)
✅ Faciliter la transmission du patrimoine

❌Payer moins d’impôts
S’agissant du dernier point, et contrairement à la croyance populaire, une SCI ne permet pas toujours de payer moins d’impôt. Nous le verrons dans les prochains posts et les règles fiscales applicables.

🔹 La SCI est un bon outil de structuration du patrimoine. Outre le fait d’investir à plusieurs, il offre des avantages attrayants au niveau successoral et peut être intégré dans une stratégie d’ingénierie patrimoniale plus globale. Je pense aux chefs d’entreprises qui détiennent une holding et qui ont la possibilité de faire circuler le cash avec un faible frottement fiscal grâce au régime mère-fille.

25/01/2023

✅ Ce placement offre de nombreux avantages et s’inscrit durablement dans une stratégie globale d’investissement. De plus, l’immobilier est un actif tangible et son statut de valeur refuge n’est plus à démontrer. Voici les avantages d’investir en SCPI.

👉 En matière de transmission tout d’abord, il est plus facile de transmettre des parts de SCPI que de transmettre un bien immobilier avec toutes les difficultés associées (indivision, problèmes familiaux, etc…)
👉 Acheter des parts de SCPI, s’est confier la gestion locative à des experts. Fini les problèmes avec les locataires, les travaux, les réunions de copropriétaire et les impayés de loyers.
👉 Une SCPI, à travers les biens immobiliers qu’elle loue, minimise grandement le risque locatif. En effet, dans le cadre d’un investissement classique, si un locataire ne paie pas, plus aucun loyer n’est perçu. En SCPI, il y a une dilution du risque, car il y a des centaines voire des milliers de locataires différents.
👉 Diversifier facilement son patrimoine grâce à l’investissement dans de l’immobilier d’entreprise, d’habitude moins accessible pour les particuliers. L’immobilier d’entreprise est plus rentable que de l’immobilier d’habitation et plus sécurisant sur la durée (bail de long terme). Aussi, le patrimoine de la SCPI est réparti sur tout le territoire français et même en Europe. La diversification géographique joue ainsi pleinement son rôle.
👉 L’investissement en SCPI peut se faire à crédit. L’effet de levier permet de se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne limité. À terme, la SCPI procurera des compléments de revenus.
👉 C’est un investissement accessible à tous, car le ticket d’entrée est modeste selon les SCPI (quelques centaines d’euros).

🤔 Vous souhaitez en savoir davantage ? Contactez-moi 📧📞

20/01/2023

🏢 La société civile de placement immobilier (SCPI) est une solution d'investissement pour les particuliers qui souhaitent détenir de l'immobilier sans s'occuper de sa gestion.

🤔 Comment ça fonctionne ?

🔹 Des épargnants investissent des sommes d'argent que la société de gestion collecte. Celle-ci investit ensuite l'argent récolté dans de l'immobilier d'entreprise pour générer des loyers qu'elle reversera aux épargnants. Il s'agit principalement de locaux commerciaux, de bureaux, d'entrepôts et de maisons de santé.

✅ Le principal avantage de ce placement est qu'il n'y a aucune gestion du parc immobilier, tout est délégué à la société de gestion. L'investisseur reçoit un loyer trimestriel net de charges sans avoir à fournir d'efforts.

🔹Les parts de SCPI peuvent être souscrites en cash ou à crédit. Le crédit permet notamment de déduire les intérêts d'emprunts du revenu imposable et de se constituer un patrimoine à moindre coût.

📌 En moyenne, les SCPI ont un rendement de 4,5%. Les loyers sont taxés selon la fiscalité des revenus fonciers, à savoir TMI + prélèvements sociaux. Certaines SCPI offrent une fiscalité plus attrayante notamment celles qui investissent à l’étranger.

Il existe plusieurs types de SCPI sur le marché, comme les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, les SCPI thématiques (santé, logistique, hôtellerie) et les SCPI diversifiés.

La SCPI peut répondre à diverses problématiques patrimoniales, comme la volonté d'obtenir des revenus complémentaires, de préparer sa retraite ou de diversifier son patrimoine. 📈

16/01/2023

Le taux du livret A atteindra les 3% d'ici le 1er février, selon l'annonce du ministre de l’Économie. Cette hausse est imputable à l'inflation et aux politiques monétaires en vigueur de la BCE. 📈

Devrions-nous tout miser sur ce placement ? 🤔

❌ Malheureusement, non. Il y a plusieurs raisons à cela :

🔹Le plafond du livret A est de 22 950 € ce qui limite fortement la rentabilité attendue du placement.
🔹 Le livret A ne sert pas à faire fructifier son patrimoine, il doit avoir pour unique objectif de se constituer une épargne de précaution pour faire face aux dépenses imprévues.
🔹 Les perspectives de l'OCDE indiquent qu'en 2023, l'inflation en France devrait s'établir à 5,7%. Le rendement réel du livret A (taux nominal – inflation anticipée) restera négatif à -2,7%. Cela signifie que vous perdez en pouvoir d'achat en laissant votre argent sur ce livret.

Il est vrai que le Livret A présente des avantages tels que la disponibilité totale de l'argent et l'absence d'imposition des intérêts.

Néanmoins, il existe aujourd’hui des solutions plus intéressantes et qui doivent s’inscrire dans une stratégie globale d’investissement. Selon votre profil investisseur et à condition d’avoir un horizon d’investissement de moyen/long terme, plusieurs solutions sont à privilégier :

🔸 L’assurance-vie (et le PER), grâce à l’univers d’investissement proposé (actions, obligations, immobiliers, matière première) peut offrir des perspectives de rendement très intéressantes. N’oubliez pas que l’assurance-vie, ce n’est pas uniquement qu’un fonds en euros.
🔸 Le PEA et compte-titres pour profiter de la hausse structurelle des marchés actions sur le long terme
🔸 L’immobilier grâce à l’effet de levier du crédit peut générer des rendements séduisants

📌N’oubliez pas, un écart de rendement, même de 1%, peut avoir des conséquences non négligeables sur votre patrimoine à terme.

➡ Pour protéger votre épargne dans ce contexte inflationniste, n'hésitez pas à prendre contact avec mon cabinet pour discuter de vos options d'investissement.

12/01/2023

➡️ C’est le taux auquel sera soumis un investisseur qui vend un appartement dans le cadre d’un investissement locatif. 🏠

Ce chiffre se décompose de la façon suivante :
🔵19% au titre de l’impôt sur le revenu (IR)
🔵17,2% au titre des prélèvements sociaux (PS)

L’investisseur qui attend 30 ans pour vendre son bien immobilier ne subira aucune fiscalité. S’il souhaitait vendre plus tôt, il aurait bénéficié d’abattements pour durée de détention. Autrement dit, plus l’investisseur conserve son bien dans la durée et moins il paiera d’impôt.👌

🔍 Les abattements pour durée de détention débutent à partir de la 5ème année.

La fiscalité des plus-values immobilières des particuliers dispose d’un régime fiscal assez favorable, d’autant qu’il existe quelques astuces pour diminuer le montant de l’impôt.

09/01/2023

🏦 Lorsque vous allez voir votre banquier pour obtenir un crédit immobilier, celui-ci va vous attribuer une note appelée « scoring bancaire » . Cette notion englobe un certain nombre de points comme votre capacité à épargner, la façon dont vous tenez votre budget, votre stock d’épargne, vos habitudes de consommation, votre salaire, votre emploi et ses perspectives, etc… S’ajoute à cela votre projet immobilier, votre capacité à présenter ce même projet au banquier, l’éventuel apport que vous seriez amené à mobiliser et la durée du crédit. 💸💸

🔵 L’ensemble de ces critères permet au banquier de fixer un taux d’intérêt, c’est-à-dire le coût du crédit (+ les frais de dossier, de garantie et l’assurance emprunteur). Exprimé en pourcentage du capital emprunté, il se calcul sur le capital restant dû. Autrement dit, plus vous avancez dans votre crédit et moins vous payez d’intérêt.

🔍 Mais un critère fondamental permet de fixer un taux d’intérêt. Dans le cadre d’un crédit à taux fixe, les banques scrutent les taux auxquels la France emprunte sur les marchés financiers sur une maturité de 10 ans : on parle des OAT 10 ans. La raison est assez simple : une personne physique, ne peut en aucun cas obtenir un meilleur taux que l’Etat français. 🇫🇷 En effet, l’Etat a cette capacité à lever l’impôt et à l’augmenter en fonction de ces besoins, prérogatives dont le particulier ne peut se prévaloir.

📈Un moyen de prédire les taux est donc de se fier à l’évolution des OAT 10 ans. Ils dépendent de la loi de l’offre et de la demande sur les marchés financiers et sont le reflet, entre autres, de l’attractivité économique d’un pays et de la politique monétaire en vigueur.

06/01/2023

Le cabinet JR PATRIMOINE vous adresse ses meilleurs vœux pour l’année 2023 ! 🍾
Que cette dernière vous apporte santé et bonheur ! ⭐️

Peut-être avez vous pris certaines résolutions cette année ? 🤩
Alors si vous avez un projet immobilier, une épargne à investir, une stratégie patrimoniale à définir, ou toutes autres interrogations concernant vos investissements, je reste à votre entière disposition pour aider ! ✅💲

➡️ Pour cela, il suffit de me contacter 😉
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28/04/2022

🔷[DÉCLARATION D'IMPÔT] - Je vous aide à remplir votre feuille d'impôt 🔷

Nous sommes actuellement dans la période de déclaration des impôts. Ce moment peut paraître complexe et mérite toute votre attention.

Ainsi, je vous propose mon accompagnement et vous aide à faire les bons choix sur vos revenus de 2021.

❌ Je constate encore trop d'erreurs dans les déclarations : des cases non cochées, des sommes renseignées aux mauvais endroits, des oublis... qui peuvent engendrer un surplus d'impôt sans même que vous vous en aperceviez... 😯

Vous souhaitez un accompagnement ? Contactez-moi ! 😃

🔵 N'hésitez pas à partager cette publication afin d'aider un maximum de personnes