Thomas Deballon - Expert solution financement

Thomas Deballon - Expert solution financement Cabinet Thomas Deballon – Expert indépendant en prêt hypothécaire & financements complexes.

Analyse patrimoniale, recherche de la meilleure stratégie, accompagnement durable.

04/06/2026

Être millionnaire ne garantit pas un financement. 🚫💰

J'ai un client qui, malgré son gros patrimoine, a été refusé par plusieurs banques.

Il avait trop d'encours, les banques ont jugé cela trop risqué.

Mon client était un génie mais souffrait d’une phobie administrative.

Il avait multiplié les SCI et les crédits, ce qui rendait son dossier très alambiqué.

Ses flux étaient indéchiffrables, les banques ont trouvé ça trop complexe et ont refusé de le financer. 📉

Nous avons passé six mois à réorganiser son dossier.

On a mis les chiffres au clair, on a tout rendu lisible.

Son groupe immobilier s’est mis à dégager un cash flow positif de plus de 500 000 euros par an, avec des rendements dépassant les 12%. 📊

Les banques ne pouvaient plus le refuser.

Aujourd'hui, elles se battent pour le financer.

Un dossier mal présenté et mal structuré, même si vous avez 20 millions, peut vous amener à vous heurter à des portes closes.

Les analyses banquières prennent trop de temps.

La présentation de votre projet compte parfois plus que l’argent disponible.

Faites-vous accompagner pour peaufiner vos dossiers ! 💼

02/06/2026

Certains dirigeants gagnent des millions mais ne se versent aucun salaire.

Rassurez-vous, ils gagnent quand même beaucoup d’argent. 💰

En réalité, ils font un montage pour optimiser leur rémunération.

Comme leur société est cotée en bourse, ils reçoivent des millions d’euros d’actions gratuites.

Ces actions leur permet de négocier des crédits bancaires en prenant comme garantie de liquidité ces actions gratuites. 🏦

Elles sont safe car il n’y a pas besoin de les vendre pour récupérer la liquidité.

En plus, ils allègent considérablement leur fiscalité.

C’est ce qu’on appelle un crédit lombard.

Ce montage n'est pas sans risque. 🚨

La volatilité des marchés peut rapidement remettre en question cette approche.

Mais c’est un montage très astucieux qui permet de contourner de nombreuses barrières.

21/05/2026

Même si vous avez beaucoup de garanties, la banque peut refuser de vous prêter de l’argent si vous n’avez pas les revenus. 🫸

Ce qui est important, c’est que vous ayez les revenus suffisants pour payer l’emprunt.

Le reste, la banque s’en fiche.

Pour qu'une banque prenne un risque, elle doit être assurée que vous puissiez rembourser cette dette.

Elle veut savoir si vous pouvez rembourser. 💶

Même si vous avez une garantie de plusieurs millions sous la forme d’un immeuble ou d’un actif, vous n’obtiendrez le prêt que si votre situation financière est favorable.

La banque ne fait pas de contentieux !

Elle doit absolument s’assurer que vous pourrez honorer vos engagements sans courir après vous.

Vérifiez bien vos capacités d’investissement avant de choisir vos actifs ! 🔍

14/05/2026

Si vous choisissez les mauvaises personnes pour vous accompagner, vous pourrez le regretter. 😔

A l’époque, mon client gérait des chambres d'hôtes.

A cause du Covid, il a vu son activité s’effondrer et a manqué ses paiements d’emprunt.

Quand l’activité a repris après les confinements, la banque n’a pas écouté ses justifications et a prononcé une déchéance d’emprunt.

Le bien de mon client est parti en contentieux pendant 2 ans et sa maison s’est retrouvée mise aux enchères. 🧑‍⚖️

Son avocat, peu scrupuleux, l’a poussé vers cette solution.

Le jour fatidique de l'enchère, après avoir repris le dossier, j'ai découvert que la conjointe de mon client possédait une SAS.

Cela nous a permis de mettre en place un emprunt !

Nous avons trouvé des investisseurs prêts à nous aider pour l’enchère.

Et le jour J, nous l’avons emporté ! ✌️

Cela a permis à mon client de rembourser la banque et surtout d’avoir gagné 2 ans pour vendre tranquillement le bien et récupérer une partie des fonds.

Faites-vous accompagner par des personnes compétentes et intègres pour éviter les traquenards ! 💪

05/05/2026

Vous pensez être bloqué pour financer votre projet immobilier ?

Parfois, la solution ne se trouve pas là où vous regardez. 👀

Un jeune couple, installé en Israël, souhaitait acheter un appartement à Paris.

Mais leur dossier ne passait pas auprès des banques, ils avaient pourtant un apport, mais pas assez pour financer le bien sans crédit.

Ils ont alors élargi leur réflexion.

Les parents de madame, eux, étaient finançables.

Ils ont donc souscrit un prêt hypothécaire en apportant leurs actifs en garantie, puis ont prêté cette somme à leur fille dans le cadre d’un prêt familial. 💡

Grâce à ce montage, le couple a pu concrétiser son achat à Paris.

Chaque mois, ils remboursent la mensualité en versant directement l’argent aux parents, qui honorent de leur côté le crédit bancaire.

Tout est légal, structuré, et pourtant encore peu connu.

Ce qu’il faut retenir 👉 quand un financement semble bloqué, la solution peut parfois se trouver dans votre entourage.

Il suffit de savoir où regarder. 🔑

28/04/2026

Vous pouvez financer vos projets immobiliers avec les apports de votre entreprise ! 💼

Lors d’une de mes consultations, un chef d’entreprise souhaitait acheter une résidence secondaire à 1,5 million d’euros.

Cependant, il s’est heurté à des refus bancaires à cause d’un manque apparent d’apport.

Et ce, malgré la solidité de son profil.

En discutant un peu avec lui, j’ai compris qu'il avait réinvesti toute son épargne dans des projets pour son entreprise.

Il s’agissait donc de résoudre son besoin de financement en revisitant sa société.

On a refinancé certains investissements pour lui libérer de la trésorerie. 💶

Ça lui a permis de récupérer son épargne et ainsi de compléter son apport.

Grâce à cette manipulation, il a finalement obtenu le financement qu’il espérait !

Vous pouvez trouver des solutions à vos besoins de financement grâce à votre patrimoine.

Il suffit de bien savoir l’organiser ! 🗄️

21/04/2026

Rembourser votre prêt par anticipation peut sembler rassurant.

Mais dans beaucoup de cas, cela peut vous faire perdre de l’argent. 💸

Pourquoi ?
Parce que la majorité des intérêts est payée au début du crédit.

Quand vous remboursez en avance, vous avez souvent déjà payé le plus gros.

L’économie réalisée est donc limitée.

Pendant ce temps, cet argent pourrait travailler pour vous. 📈

Un crédit diminue avec le temps, alors qu’un capital placé peut grossir grâce aux intérêts composés.

Avant de décider, assurez-vous de choisir le scénario qui sert le mieux vos intérêts sur le long terme. 🔑

16/04/2026

J’ai obtenu un financement de 6,5 millions d’euros grâce à une voiture de collection. 🚗

Un client s’est présenté avec un besoin urgent de trésorerie pour racheter une dette auprès d’une banque américaine. Il ne souhaitait pas mobiliser d’actif immobilier en garantie.

En analysant sa situation, un élément clé est apparu : une voiture de collection rare, intégrée dans un patrimoine global de plus de 50 millions d’euros. 📊

La solution a été de structurer un financement fiduciaire, en apportant cet actif en garantie via une banque de gestion de fortune.

C'est pourquoi je pose toujours la question de l'étendue du patrimoine financier et immobilier de mes clients.

Cela permet d’identifier les bons leviers et de construire des montages adaptés, qu’il s’agisse de fiducie, de garanties hypothécaires ou d’autres mécanismes. ⚙️

Ce type d’opération reste peu courant, mais lorsqu’il est maîtrisé, il offre des possibilités particulièrement puissantes.

14/04/2026

Si une banque refuse de vous prêter davantage d’argent pour un projet immobilier, vous pouvez bénéficier d’effets leviers en suivant ces étapes.

J'ai récemment travaillé avec un client ayant un patrimoine de 10 millions d'euros. 💰

La banque a décidé de ne plus lui prêter d’argent. ❌

Nous avons restructuré son patrimoine immobilier et mis en place des sessions immobilières.

Les 2 millions d’euros qu’on a pu dégager de ces sessions ont été placés dans une banque, ce qui nous a permis de lever 5 millions supplémentaires. 🏦

Avec ce nouveau capital, il a pu réaliser de nouveaux investissements immobiliers.

Il y a deux conditions clés à respecter pour cela.

1️⃣ Avoir des revenus suffisants pour emprunter.

2️⃣ Avoir du cash placé en banque.

En cas de changement de situation, comme une perte d'emploi, cela rassure et limite le risque pour la banque auprès de laquelle vous empruntez.

Si vous êtes bien accompagné, avec le bon montage financier, vous pouvez beaucoup mieux optimiser votre situation. 📈

09/04/2026

Faire un crédit pour acheter un Birkin, c’est le moyen le plus rapide de montrer que vous jouez contre vos propres intérêts financiers. 💸

Utiliser un prêt à la consommation pour une télé ou une voiture, revient à mobiliser votre capacité d’endettement pour du très court terme. 📉

Je le répète souvent, l’épargne change tout.

Avant même de penser à emprunter, vous devez avoir une épargne de précaution solide qui vous permet de vous prêter à vous-même.

Les banques adorent cette logique. Elles y voient de la rigueur, de la constance et un profil rassurant. 🤝

Lorsque vous empruntez, l’emprunt doit servir uniquement à l’investissement.

Un achat plaisir ne devrait jamais reposer sur un crédit : que ce soit un Birkin ou le dernier smartphone, cela doit venir d’un argent déjà disponible. 💼

Soyez intelligent avec votre argent et construisez votre avenir financier de manière solide.

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