06/05/2025
🏡 Vermögensverwaltung mit Weitblick – Die Familienpool-Gesellschaft (VV-GmbH) im Fokus!
Immer wieder werden wir gefragt, ob man Immobilien privat oder besser in einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH erwerben sollte. Die Antwort ist: Es hängt von Ihrer Anlagestrategie und Ihren Zielen ab. In diesem Beitrag möchten wir die vermögensverwaltende GmbH näher beleuchten, ihre Vorteile und Nachteile diskutieren und zeigen, wann es sinnvoll ist, Immobilien in dieser Rechtsform zu besitzen.
🔍 QUICK CHECK: Anwendungsmöglichkeiten
• Steueroptimierung beim Verkauf: Vermietete Immobilien, die länger als zehn Jahre im steuerlichen Privatvermögen gehalten werden, können steuerfrei verkauft werden. Bei einer VV-GmbH ist dieser Vorteil nicht gegeben – der Verkauf unterliegt der Besteuerung.
• Einnahmen und Steuerlast: Ein hoher Spitzensteuersatz von bis zu 42% im Privatbereich steht im Vergleich zu einem Körperschaftsteuersatz von etwa 15,83% in einer VV-GmbH, inkl. Solidaritätszuschlag und ohne Gewerbesteuer, sofern nur eigener Grundbesitz verwaltet wird.
• Abzugsfähigkeit von Zinsen: Zinsen zur Finanzierung von Immobilien sind als Werbungskosten bzw. in der GmbH als Betriebsausgaben abzugsfähig, was die Steuerlast weiter mindert.
💡 Vorteile einer vermögensverwaltenden GmbH:
• Niedrigere Steuerbelastung: Der größte Vorteil ist die geringere Steuerlast. Mieteinnahmen werden mit nur rund 15,83% besteuert, was einen erheblichen Unterschied zur Besteuerung im Privatvermögen darstellt.
• Bessere Reinvestitionsmöglichkeiten: Aufgrund der niedrigeren Steuerlast kann mehr Kapital reinvestiert werden, was es ermöglicht, das Vermögen schneller aufzubauen – dieser Spardoseneffekt entfaltet seine Kräfte vor allem bei einem längeren Betrachtungszeitraum.
• Haftungsbeschränkung: Ähnlich wie bei anderen Kapitalgesellschaften wird auch hier Ihr Privatvermögen von den Unternehmensverbindlichkeiten getrennt, was eine wichtige Absicherung darstellt.
⚠️ Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH:
• Kosten für Gründung und Unterhalt: Die Gründung einer GmbH bringt auch laufende Kosten mit sich, die nicht unerheblich sind.
• No tax-free selling advantage: Im Gegensatz zur privaten Vermietung genießen Sie nicht den Vorteil des steuerfreien Verkaufs von Immobilien nach zehn Jahren, unabhängig von der Haltedauer.
• Ausschüttungen unterliegen der Abgeltungssteuer: Ausgeschüttete Gewinne an Gesellschafter unterliegen der Abgeltungssteuer von ca. 26,375%, was die Liquidität beeinflussen kann.
🤔 Wann macht es Sinn, Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH zu erwerben? Die Entscheidung, ob Immobilien in einer VV-GmbH oder privat erworben werden, erfordert eine sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse. Es kommt darauf an, ob die steuerlichen Vorteile die Gründungskosten der GmbH rechtfertigen. Insbesondere bei Immobilien mit hohem laufenden Cash Flow kann die Steuerersparnis durch die niedrigere Besteuerung in der GmbH erhebliche Vorteile bieten. Eine interessante Strategie könnte auch sein, Immobilien privat zu erwerben und nach zehn Jahren steuerfrei in die GmbH zu übertragen, um die steuerliche Belastung bei einer zukünftigen Vermögensveräußerung zu minimieren.
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Vermögensverwaltende GmbH oder Familienpool bietet eine effiziente Möglichkeit, das Familienvermögen zu strukturieren und steuerliche Vorteile zu nutzen.
