06/08/2026
Nghị quyết 21 định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình.
Đây không phải là một quy định hoàn toàn mới. Từ trước đến nay, mọi công trình xây dựng từ nhà dân đến chung cư, đều được thiết kế với tuổi thọ công trình xác định trong hồ sơ thiết kế. Điểm mới là nội dung này được luật hóa rõ ràng hơn để có cơ sở pháp lý xử lý khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn. Lý do là nếu chỉ dựa vào sự đồng thuận của cư dân thì rất khó thực hiện và khó tìm được sự đồng thuận để tháo dỡ, xây dựng lại nếu không có cơ chế pháp lý rõ ràng.
Nhiều người trước đây chỉ biết rằng mình sở hữu riêng căn hộ và có quyền sử dụng chung đối với phần đất ở của dự án, nhưng chưa hình dung đầy đủ ý nghĩa của quyền sử dụng đất chung đó.
Khi quy định được làm rõ, người mua sẽ nhận thức rằng căn hộ cũng giống như mọi công trình xây dựng khác, đều có thời hạn sử dụng đến khi buộc phải tháo dỡ, còn giá trị lâu dài nằm ở quyền sử dụng phần đất chung của dự án. Điều này sẽ khiến nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến giá trị phần đất mà mỗi căn hộ thực sự được hưởng.
Ví dụ, một dự án có diện tích ~70.000m2, sau khi loại trừ toàn bộ phần đất không thuộc quyền sử dụng chung của cư dân (như khu nhà phố, trường học, đất công cộng bàn giao Nhà nước…), phần đất còn lại mà khối căn hộ cùng có quyền sử dụng là khoảng 33.000m2. Nếu dự án có khoảng 2.200 căn hộ và giả định các căn có diện tích tương đương nhau, thì bình quân mỗi căn hộ sẽ tương ứng khoảng 15m2 quyền sử dụng đất. Khi dự án hết niên hạn và phải xử lý theo phương án xây dựng lại hoặc chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác, quyền lợi của mỗi chủ sở hữu cũng sẽ được xác định trên tỷ lệ quyền sử dụng đất chung mà họ đang nắm giữ.
Khi mua căn hộ thì nên đánh giá các yếu tố nào?
Thay vì chỉ nhìn vào diện tích căn hộ, vị trí hay tiện ích, nên quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố như: Quy mô quỹ đất của dự án, mật độ xây dựng và mật độ căn hộ, phần quyền sử dụng đất mà mỗi căn hộ được hưởng, tiềm năng tái phát triển của khu đất trong tương lai. Như vậy những dự án có quỹ đất lớn nhưng số lượng căn hộ không quá nhiều sẽ có lợi thế hơn khi xét về giá trị quyền sử dụng đất trên mỗi căn hộ.
Cần quy định rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết niên hạn sử dụng:
(1) Nếu không tiếp tục xây dựng lại chung cư trên chính khu đất cũ mà bán quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư mới: Phương pháp định giá quyền sử dụng đất và cách phân chia quyền lợi của cư dân (bồi thường, tái định cư, chính sách hỗ trợ…).
(2) Nếu cư dân không chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cùng phát triển dự án mới: Cơ chế xác định chi phí xây dựng, chi phí quản lý và tỷ lệ đóng góp của từng chủ sở hữu dựa trên phần quyền sử dụng đất chung.
(3) Đối với những hộ dân không đủ khả năng tài chính để tham gia xây dựng lại: Phương án giải quyết quyền lợi từ phần quyền sử dụng đất.
(4) Nếu khu đất được điều chỉnh quy hoạch sang công viên, hạ tầng hoặc công trình công cộng: cơ chế bồi thường và xử lý quyền sử dụng đất chung của cư dân.
